[摘要]本次研究从消费端—购房者视角提出并论证房价支撑要素理论。经实证研究获得如下成果：（1）房屋价值由居住要素、配套要素和投资要素复合构成；（2）房价支撑要素理论可以解释高房价现象，并形成房地产长效机制及解决高房价难题的建议思路。

[关键词]房屋价值；区位配套价值；房价支撑要素；房地产长效机制

引言

关于房地产及房价问题，在人们不断的争论中，任泽平的观点很有影响，他说：房地产市场发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

但是，同样的房子，放在不同的城市、地区，房价的差异是巨大的，比如：假如是一套材料、设施完全一样的100平米的房子，放在北京的海淀、西城和丰台、大兴价格就很不一样，放到河北保定就更不一样，再放到保定下面的一个小镇，那价格就只有北京的二十、甚至三十分之一了。

可见，影响房价的关键因素并不一定是人口、金融、土地，显然还有更重要的因素。本文拟从需求端入手，结合多年市场研究实践，通过文献研究，构建出房价要素指标体系和复合价值理论；通过问卷调查实证测试，检测出人们在决定购买与否和决定出价多少时的行为数据，得出支撑高房价的要素机理，并给出遏制高房价的新思路和建议。

1 理论回溯

  研究房价要素，首先得从商品的价值理论入手。回顾如下： 

  劳动价值论从生产环节论述了价值形成的过程，认为商品的使用价值形成商品的交换价值，进而形成商品的价格^[1]。

  而效用（utility）价值论认为效用是价值的源泉，消费者在消费产品过程中感受到的满足程度，即主观评价，赋予商品价值的主观属性^[2]，有用性和稀缺性是效用价值的必要条件，决定了商品的效用价值。有用性，是指该物品满足人们的某种需要。例如，房子是可以居住的。因为房子能够满足人的居住需要，所以房子对人来说是有价值的。稀缺性，是指该物品或者资源的有限可得性。

  地球具有的有限适合人类居住的土地与庞大人群需求的矛盾，使得房地产具有了典型的稀缺性。特别是在人口急剧增长、资源相对不变的现代社会，资源与物品的有限可得性，在一定程度上，更大比重的决定了商品的价值。 

  同时，人们消费商品过程中对于效用价值的主观感受随消费数量的增加而递减，这种边际递减效应也决定着商品的价格^[3]。

均衡价格论认为，供给和需求的变动最终会使需求价格和供给价格在市场上形成均衡时，即消费者愿意支付的价格和生产者可以接受的价格相等时就形成了均衡价格。生产成本和边际效用共同决定了商品价值^[4]。

  “商品的使用价值是商品的交换价值的前提，从而也是商品的价值的前提”，马克思劳动价值论和效用价值论的共通之处。理论层面：劳动价值论从生产者角度研究价值的取向，效用价值论从消费者需求角度研究价值的取向^[2]，而均衡价格论同时从供给和需求入手来研究价值^[3]。因此，三种理论在需求视角方面存在着共性^[5,6]。

  关于商品价值实现的途径和条件，晏智杰提出，市场价格是商品价值的普通和真实地表现形式和共同尺度，市场供给和需要的均衡是商品价格决定的一般基础^[8]。

  房屋价值的货币表现就是房屋价格。但房屋和具有天然稀缺性的土地联系在一起，就和人的基本生活密切相关。所以，研究房屋价值需要从更宽广的视角来度量。现有的研究对购房需求区分为消费需求和投资需求，缺乏对房屋居住价值和金融投资价值的定量分析，没有对我国现阶段房屋附加的公共资源价值做出科学的定性和评估。

2 房价的构成

  作为商品的房屋，其它任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房屋价值的货币表现即是房屋的价格。根据经济学的效用价值理论，房屋之所以有价值（价格），是因为它们满足有用性、稀缺性以及有效需求这三种内在要求。

  同时，作为商品的房屋，有其特殊性。它和具有天然稀缺性的土地联系在一起，而且和每个人基本生活需要密切相关，所以，房屋不是简单的商品。它所具有的复合属性使其具有了复合价值。为此，我们需要从更宽广的视角来理解房屋价值。

  现有的房地产价值相关研究虽然对购房需求区分消费需求和投资需求，但是缺乏对房屋居住价值和金融投资的定量分析；虽然一般性地承认地段在房地产价值中的作用，但是缺乏对我国现阶段房屋附加的区位内公共服务及便利价值的定性明确说明。

  因此，房屋属性包括居住属性、区位配套属性和金融投资属性。房屋价值即是这三种属性满足人们需要程度的综合体现，即房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三种价值的复合体现。下面给出房屋三类价值的描述性定义，并简述其价值内涵及影响因素。

2.1 房屋居住价值

  房屋居住价值指其可以为居住其中的人提供居住服务的价值。为了满足居住需要，人们可以选择买房和租房。一套房子用于出租，它的租金现金流即是其居住价值的直接度量。如果房屋用于自住，那可以业主为了获得等量质量的居住服务或体验，所需要支付的房租来代表该房屋的居住价值。房屋居住价值是房屋复合价值的前提和必要构成；没有居住价值的房屋不再是房屋。

  房屋居住价值的估算可以参考现行的《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）以收益法估计收益性房地产的方法。该方法需要基于过去经验和对现实的认识，对未来的收益和风险都要进行预测，因此，对房屋居住价值的数值进行估算在实践层面是很困难的^[9]。

  房地产市场上正常交易的房屋需要符合国家相关标准要求。房屋和城乡建设部制定的《住宅设计规范（GB 50096 - 2011）》和《民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019 ）》包括若干强制标准和推荐标准，涉及影响房屋居住品质的多个方面。开发商基于差异化竞争和成本利润的权衡，所提供的房屋品质也必然千差万别，居住价值自然也会不同。

2.2 区位配套价值

  区位配套价值，是指居住者享受的居住区位范围内的教育、就业、医疗等公共服务及便利的价值。区位配套价值最大的特点是具有典型的地域差异性；同时区位配套价值的概念外延宽泛，和户籍、业主等身份变量关系复杂，是在各种法律法规行政规定框架下的个体公民权利和市民权益的具体体现。

  区位配套价值中包含的空气、环境等部分要素源于土地的不可移动性；区位配套要素中的交通配套、教育资源等和区域经济发展的关系却表现出互为因果的正反馈模式。

  影响一套房屋的区位配套价值的因素是多方面的，既有客观因素，也有房屋使用者身份因素。当前我国不同地区房屋的区位配套价值差异巨大，这一方面是体现了区域间因经济发展水平不同而表现出来的城市教育、医疗、交通等综合水平的差异。另外一个方面的原因则是这些公共资源进行分配时设置了多种的条件或者准入门槛，其中最为人所知的就是户籍的区分。

2.3 金融投资价值

  金融投资价值即指房屋可以为其所有人提供保值、增值和资金融通等服务功能的价值。金融投资价值本质上源自它所附着的土地所天然具有的金融属性，在此不展开讨论。因为房屋是一种金融属性较强的商品，所以消费者的购房行为，可以理解为消费行为，也可以理解为投资行为。因此，本质上讲，房屋买卖行为即是消费行为也是投资行为，所以房屋成交价格中隐含着房屋的金融投资价值，金融投资属性是房屋内在属性之一。

  房屋金融投资价值的实现最终要依靠抵押、租赁、出售等市场行为实现。市场的流动性是其金融投资价值的舞台。因此，影响房屋交易的因素都会影响其金融投资价值，其中最主要的是区域市场的交易活跃程度（成交量）、存量及交易环境等。

  ①成交量。商品成交量大意味着流动性好、资金融通功能强，因此，房地产成交活跃的地区的房屋金融投资价值一般大于成交不活跃地区的。

  ②存量/流量。存量（Stock）指某种商品在世界上的库存总量；流量（Flow）指一段时期内该商品的产出量，一般情况下用一年内的全球产量。如果这个比值越高，那么意味着该商品的金融属性越强；如果比值越低，说明金融属性越弱。相对于房屋的存量，每年新增的流量很少，所以一般认为房屋金融属性很高。

  ③交易环境。主要包括利率水平、国家或地区的对交易资格、交易成本等的。 

3 房屋价值和价格的关系

3.1 居住价值是房价的基础

  居住的效应价值是房屋成为商品的基础前提，即居住着对影响居住体验的各类因素的综合判断的体现。例如，住宅小区的建筑规模、建筑式样、风格、色调和可视性等；房屋建筑结构、设备设施、房间装修装饰，以及日照、采光、通风、保温、隔热、隔声和防水；楼宇物业管理与服务、小区停车规划、绿化景观规划等；这些因素都影响住宅居住体验，也成为房屋居住价值的现实构成素。

3.2 区位配套是房价的内涵

  区位配套本质上是基于区位理论^[10]的，公共品资本化^[10]的量化实现，因此，房屋具有区位配套价值有其客观必然性及现实规定性。三维空间坐标下每一点位置都是独一无二的。位置的唯一性造就了每一套房屋的唯一性，这集中体现为区位的差异。独特的区位意味着房屋处在相对独特的自然环境、社会人文环境之中，享受相对有差异性的公共服务和便利，而且这种差异是相对稳定和固定的，成为一种房屋的客观必然性。

  根据蒂博特模型 (Tiebout Model)，人们会“用脚投票”，寻找最佳地方政府的努力而定居下来。研究表现，世界范围内广泛存在的城市间房屋价格的巨大差异，是因为住房价格中包含着公共品的资本化实现^[12]。人们选择在一处房屋定居下来，在考虑其居住属性之外，更大的重点是其区位配套是否满足自己的要求。从这个意义上，房屋居住价值和区位配套价值就构成了房屋实质的使用价值，并体现在最终的交易价格中。

3.3 金融价值是房价的溢价表现

  虽然可以认为所有商品都有金融属性，但是其强弱却千差万别。房屋金融投资价值在不同社会经济发展阶段呈现出不同的水平，极端情况下，其金融属性可以归零。因此，金融投资属性的强弱直接受宏观经济发展水平影响，同时也直接受制度、法律、政策等因素影响。虽然房屋的金融投资价值一直都有迹可寻，但是其金融属性却具有极大的不稳定性。房屋的金融投资价值是附着于房屋使用价值之上的，房屋复合价值中经常受市场预期和流动性影响的一种价值体现形式。

  由于土地的在空间上不可流动，金融投资价值严重依赖区域内房地产交易环境，因此区域间房地产市场的发展水平差异是造成房价差异的重要因素。在解释区域间房价水平的差异时，应该同时考虑区位造成的区位配套价值差异和区域金融环境造成的金融投资价值差异。

  总之，本研究认为：房屋价格是居住价值、区位配套价值和金融投资价值三位一体的价值综合体。在研究我国房价现状时，必须全面考虑三种价值对房价形成的作用及其相互关系。

4 房屋复合价值测试

  对于房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三者的复合价值这一观点，前面做了理论分析。现在进行初步的实证检验。主要技术路线是根据房屋复合价值理论，构建调查问题指标体系，之后以量表的信度和效度检验关于房屋各描述指标评价结果是否支持理论假设。

4.1 问卷指标体系构建

  本次研究以上述房屋复合价值为理论指导，结合北京艾力森中研咨询有限公司的研究实践，采取焦点座谈会方式进行补充构建，以“您在选择购买房子的时候，哪些因素会影响您对房屋价格的判断？还有呢？还有呢？…”的穷尽式提问，搜集、补充新的主要因素。之后，对所有因素再进行原因和举例说明式追问，以补充搜集更多不同地域、环境和生活习性下的因素指标。最后，根据各因素在房地产运行和交易的情况进行专业归纳，重复因素合并同类项，形成结构相对完善的“房屋价值要素评价指标体系表”，并根据研究需要，设计相应调查问卷。

4.2 房屋价值构成的验证分析

  为了探索房屋属性内在概念关系，对问卷中房屋价值要素评定表的项目得分进行探索性因子分析法(Exploratory Factor Analysis，EFA)。结构清晰的因素分析结果即是量表构想效度（Construct Validity）的直接证据。

4.2.1效度验证

  房屋价值要素评价量表包含22个原始项目，对调查数据进行探索性因素分析，结果如下。样本的KMO值为0．84，Bartlett’S球形检验的c²的值为11990(df=210，P=0．000)，表示样本适合进行因素分析。采用主轴因子法(Principal Axis Facto—ring)抽取公因子，应用OBLIMIN方法对初始因子解进行斜交旋转。根据初始因素分析结果进行项目删除，依次删除在各因素上载荷绝对值均小于0.4的项目，同时删除在因素上载荷绝对值之差小于0.2的项目。每次删除一个项目，重复进行多次因素分析。最后保留的项目进行因素分析后，特征根大于1的因素有3个，累积解释量为68%。斜交旋转后所得的转轴矩阵（因子负荷矩阵）Pattern Matrix的结果见下表（表中省略了因素载荷小于0.2的值）。

表 房屋价值要素评价量表各项目的因子载荷表

  根据因素分析的结果，房屋价值要素评价项目聚集在三个因素上。因素1包含医疗、商业配套、交通等区位和区位配套属性，该因素反映了量表构建中的区位配套价值主要要素，所以命名为区位配套属性。因素2包含小区规划等和直接居住体验相关的属性，该因素命名为房屋居住属性。因素3包含与金融投资相关的4个项目，该因素命名为金融投资属性。

  因素分析表明，对于房屋这一具有多种属性的商品，其价值可以从区位配套价值、房屋居住价值和金融投资价值三个维度进行评价。因素分析结果对房屋价值构成的三因素理论提供了有力的数据支持。

4.2.2信度分析

  对房屋价值要素量表因素分析保留后的项目所组成的量表进行内部一致性信度分析（Cronbach's Alpha 系数）。量表总信度值为0.95；区位配套属性量表内部一致性系数为0.95；房屋居住属性量表内部一致性系数是0.88；金融投资属性分量表内部一致性系数为0.94。量表总体信度和分量表信度指标均良好，可以用于后继相关研究。

4.2.3 实证测试

  本次研究，我们使用“现实占比”和“理想占比”两种指标分别对区位配套价值、居住价值和金融投资价值进行问卷测试。

  区位配套价值测试问卷题目： 

  ①现实占比估计：请你估计现在住的房子区位配套属性的价值在房屋总价值中的占比（百分比表示），并对区位配套价值包含的内容进行了举例说明。

  ②理想占比估计：你认为房屋区位配套属性价值在房地产价值中的理想的百分比应该是多少？

  房屋居住价值测试问卷题目：

   ①现实占比估计：请你估计现在住的房屋居住属性的价值在房屋总价值中的占比（以百分比表示）。

  ②理想占比估计：你认为房屋居住属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少？

  金融投资价值测试问卷题目：

  ①现实占比估计：请你估计现在住的房子金融投资属性的价值在房屋总价值中的占比（以百分比表示）。

  ②理想占比估计：你认为房屋金融投资属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少？

     问卷调查测试结果：

  在房屋的多重属性或复合价值中，被访者对区位配套价值实际占比的评价均值是49.83%，对区位配套价值理想占比的评价均值是37.3%；对房屋居住价值实际占比的评价均值是25.52%，对房屋居住价值理想占比的评价均值是46.81%；对金融投资价值实际占比的评价均值是24.65%，对金融投资价值理想占比的评价均值是16.15%。 

  本次研究结果表明：在实际占比中，区域配套价值占比最高，为49.8%；在理想占比中，房屋居住价值占比最高，为46.81%。也就是说：现实中，人们实际购买获得的价值，主要表现在区位配套价值方面，而不是居住和投资价值，而且，人们给予较高理想需求的居住价值，在目前是不能满足的。

5  应用展望

  本研究发现：构成房价驱动的市场支撑要素是负载在区位之上的资源、配套要素，而不是别的什么其它因素。特别是日益稀缺而必须的公共资源和配套的满足。关于房价及调控问题，人们争议不断。但破解市场难题，还应该从市场需求端寻找突破。艾力森研究发现，资源稀缺性，是推高商品房价格的关键因素。高房价形成及调控不灵的推手是：资源与配套供应的过度差异化。这种差异化，在城市之间和同一城市区位之间，都表现得日趋明显。

  由此可见，建立房地产长效机制的思路应该是：

· 从房价支撑因素入手，逐步缩减土地、区位附着的公共资源、配套、服务等差异性，阻止区位配套价值资本化、金融化趋势；

· 以人口、资源均衡化、均等化为目标，推进户籍、就学、医疗、退休等公共配套、公共资源和社会福利、权益等的分配机制改革；

· 从市场化和社会保障两方面协同构建房地产长效机制，以提升安居质量和制度升级。

  面对新百年，我国经济将从高速度发展转向高质量发展，缩小人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾，为房地产业发展提出更高目标。建立长效机制，破解高房价难题，只是时间问题，我国人居发展必将进入全新境界。

【参考文献】

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[12]黄静, 石薇. 城市公共品在住房价格中的资本化效应测度——以上海市为例[J]. 城市问题, 2015(11):69-78.

作者简介：洪文平（海平），1963-，男，湖北人，法国行政管理预备学院高级工商管理硕士，北京艾力森中研咨询有限公司总裁、分析师，北京无形资产研究院执行院长。主要研究方向是人居、假日消费经济，农村经济及公共事务评估。

       2020年12月15日，中国市场信息调查业协会《市场调查机构资质等级规范》团体标准项目启动会在北京召开。北京艾力森中研咨询有限公司等22家编制单位的34名代表参加了启动会。会议介绍了该团体标准项目的筹备和进展情况，围绕标准草案的增补、修订和完善进行了交流和研讨。该团体标准的制定，将对我国市场信息调查行业的有序运行、服务升级与创新发展，起到有力的引导和规范作用。

       会议由中国市场信息调查业协会标准与认证委员会会长乔华阳主持，中国市场信息调查业协会秘书长隋胜利做会议致辞。隋胜利秘书长在致辞中介绍了我国标准化建设和改革的发展概况及趋势，团体标准近年来加快发展的态势，以及团体标准在我国标准体系中的重要地位和作用。

       协会副会长白欢鹏、周江、沈浩，中国市场信息调查业协会副秘书长崔振声、姜冰，中国市场信息调查业协会区块链委员会秘书长黄永彬出席会议。会议联系行业实际，围绕《市场调查机构资质等级规范》团体标准草案初稿的充实、修改、完善，进行了充分的讨论交流，并对后续标准修订工作做了安排。北京华通人商用信息有限公司、北京美兰德信息咨询有限公司、浙江省统计信息调查服务行业协会、北京环亚市场研究社、益普索（中国）咨询有限公司、北京零点有数数据科技股份有限公司、央视市场研究股份有限公司、北京瑞策科技有限公司、北京艾力森中研咨询有限公司、山东水滴大数据有限公司、北京中治平安商务服务有限公司、立信（重庆）数据科技有限公司、广西盛路商务咨询有限责任公司、吉林省东峰科技有限公司、欧睿信息咨询（上海）有限公司、特恩斯新华信市场咨询（北京）有限公司、成都达智咨询股份有限公司、秒针信息技术有限公司等二十余家27位企业代表出席会议，其中7位企业代表远程参会，共同为团体标准制定建言献策。出席企业主要为该团体标准编制组成员单位和行业龙头企业。

决胜2020年，打赢攻坚战

--2020年全国脱贫攻坚优秀成果案例征集公告

    为全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，按照党中央、国务院决策部署，坚持新发展理念，坚持精准扶贫精准脱贫基本方略，围绕脱贫结果的真实性和准确性，全面了解贫困人口脱贫实现情况，分析判断脱贫攻坚成效、总结发布脱贫攻坚成果提供真实准确的第一手数据、信息，为党中央适时宣布打赢脱贫攻坚战、全面建成小康社会做贡献。

    为此，北京艾力森中研咨询有限公司联合北京真信智库咨询中心、第三方评估平台等面向全国征集2020年全国脱贫攻坚优秀案例成果，旨在及时发现、梳理和总结新形势下迎难而上、“化危为机”、精准扶贫，既推动自身高质量发展，又积极助力脱贫攻坚决战决胜的政府部门、企业创新实践，从而了解各地区贫困人口脱贫实现情况，发现脱贫攻坚新思路、新做法，总结和交流脱贫攻坚的成功经验，深化相关领域研究，为有关部门决策提供科学参考，对有价值的创新典型进行更好宣传推广。

    本次征集的优秀案例，将在“决胜2020全国脱贫攻坚第三方评估成果发布暨乡村振兴创新研讨会”上颁奖，研讨会将于10月中旬召开,详情请见后续报道。

    具体要求如下：

     一、征集范围

    可推选脱贫攻坚中最有成就、成果性的一项或多项：

    建设扶贫：在促进落后和贫困地区生活质量和生产条件改善和提升方面，道路畅通、饮水安全、危房改造、村容村貌、美丽乡村、环境整治、土地改良、引水造林等；

    产业扶贫：在产业、项目创新、发展方面，科学规划、综合利用、电子商务、物流配送、增产增收、乡村旅游、历史人文、传统文化、工艺传承、有机种植、生态节能等；

    公共服务：教育、医疗、文化、科技、信息化、电力保障、商业购物、金融服务、文化娱乐、移风易俗等；

    创新开拓：在保护、利用自然、人文资源，应用现代营销、管理和科技、文化，彻底根治贫困、追求可持续发展、乡村振兴方面的创新性、开拓性探索的集成经验、案例。

    以上扶贫工作的好政策、好措施和做出重要贡献的人、企业及典型案例。特别是已经第三方机构专业评价的高绩效案例。

    二、征集案例内容要求

    （一）案例内容。包括背景与概况、模式和创新做法、成效与作用及经验与启示，案例应包括具体事例、具体数据。主题清晰，方案、措施有形有料，成效突出，社会认可，具有示范性。第三方机构出具的绩效评估报告，可提供采用。

    （二）案例编写。编写案例采用叙事性文体，主题明确，资料翔实可靠、有数据（对象准确率、救助有效性、投入产出绩效、政策知晓率、社会满意度）、有事实，突出创新性。避免面面俱到或将案例写成一般性工作总结和经验交流材料。字数在2500字以内。

    （三）案例用途。除对典型案例进行交流观摩外，还将择优汇编成册，作为2020年全国脱贫攻坚工作会议推荐材料，并介绍媒体进行宣传报道。

   三、征集时间及征集流程

    即日起至9月25日。具体征集流程如下：

    （一）案例征集阶段

    （二）审核、调查评估阶段

    （三）专家评审、复评阶段

    （四）公布获奖名单并举行颁奖典礼

    （五）质量改进、绩效提升，媒体宣传报道

    四、格式规范

    所提交的案例内容形式为word文档，可围绕案例内容添加相应的视频、音频、图片等补充材料，与word文档文件打包，发送至会务组指定邮箱：mr@changemr.com，相关格式要求如下：

    1.word文档包括标题、摘要、案例正文（可以直接使用独立第三方机构出具的绩效评估报告、验收报告）；

    2.视频格式为mp4，音频为mp3，大小控制在500M以内，时长控制在5分钟内；

    3.图片仅支持JPG格式，每张要求1M以上。

    五、评选机制

    脱贫攻坚是我们在党的领导下实现的千秋功业，参与本次征集活动的基本条件是：对脱贫攻坚工作具有强烈的责任感和使命感，积极以实际行动为消除贫困做出贡献和努力，取得明显成效并获得群众和社会的广泛认可。

    （一）评选原则

    参评案例需真实有效，评委会将依据第三方调查、评价的实证数据，遵循客观公正原则，根据脱贫攻坚项目实际进行评选。

    （二）评选办法

    评委会将由在扶贫领域具有实战经验的专业人员、专家组成，通过审核、评估、评议，以第三方调查评估数据为依据，进行科学量化的比对和专家评估，最终评选出优秀脱贫攻坚特色案例。

    （三）评选指标

    1.社会效益（30分）：救助对象准确率、救助有效性、政策知晓率、社会满意度。

    2.经济效益（30分）：与往年相比GDP增长率。

    3.可持续发展（20分）：通过自身长期的示范作用和影响，带动某一领域扶贫事业的发展，且形成前瞻性可持续发展的良性循环效果。

    4.创新性、技术性（20分）：在开展脱贫攻坚过程中，从行业细分到产业整合，从项目发起到市场营销，通过创意策划、市场调研以及项目运作管理，呈现出显著差异化特色与开创性。

    说明：第三方评估结果占总分权重60%；专家评审投票评价占总分权重40%。

    （四）奖项设定

    此次脱贫攻坚优秀案例（扶贫成就）征集活动将精选优秀案例进行表彰，拟设奖项：建设扶贫金工奖，产业扶贫金牛奖，教育扶贫金智奖，文化扶贫金铃奖，医疗扶贫金仁奖，项目创新金袖奖等。

    七、参与方式

    请于2020年9月25日前按案例征集内容要求发送参评材料至联系人邮箱，邮件标题注明【2020脱贫攻坚评选+单位名称】。案例资料请以附件形式发送，请填报名案例和拟参会人员回执表（详见附件）。案例资料应确保真实、有效，应具有较强的成果性和创新性。

    联系方式：

      座机：010-5701 7150，5702 5591

      联系人：白翔宇，姜唐苗

      手机：15910263341,18810040377

      邮箱：mr@changemr.com

      日前，基于艾力森多年在公共事务第三方评估业务上的努力和实践，通过中国市场信息调查业协会第三方评估委员会的审核，艾力森公司荣获创始单位会员资格。迄今，该委员会是国内唯一的第三方评估专业性团体，隶属国家统计局主管的中国市场信息调查业协会。

     艾力森第三方评估业务，包括如下类型：

  绩效评估类：政府职能部门年度绩效评估，脱贫攻坚绩效评估，乡村振兴绩效评估，以及产业政策、专项工作绩效评估；营商环境类：营商环境指数评估，营商环境提升策略咨询，“放管服”改进咨询，园区项目营商环境改善咨询；环境安全类：市容街貌现场管理检测，街区、社区文明建设检测与评估，城市环境卫生管理评估，以及公共安全、生态环境调研；产业发展类：重点项目政策扶持申报咨询，十四五规划项目专项研究，新基建等产业发展机会研究，区域资源开发利用研究，新百年人居发展规划研究，土地资源利用与制度建设研究，ARC房屋价值模型应用研究，房地产长效机制政策研究，项目、产业可行性研究，美丽乡村项目规划研究，产业扶贫项目策略研究，疫情返贫救助政策研究，等。 

      艾力森第三方评估创始会员证书如下：

    3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》）。《决定》主要内容有两点：（1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。（2）试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

    对此，艾力森中研公司首席分析师洪文平认为：其重大意义在于，盘活国土资源，为未来必将实施的新国土整体规划和新的人居布局打基础。也是中央和地方财政关系调整、改革的重大举措。

    中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长、土地问题专家严金明教授说，土地审批“放权”不“放松”，审批权下放，重在调整布局，提高效率，而非用地规模增加。政策的出台是呼应新修改的《土地管理法》，进一步深化“放管服”改革，赋予省级人民政府更大用地自主权的一项举措。

    2018年11月18日，中共中央、国务院发布的《中共中央 国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出，以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。本次永久基本农田转为建设用地审批权试点省或直辖市，都是区域城市君的中心城市。这些地区经济发展水平较高，而且对外部吸引力较大，建设用地规模已经不能适应源源不断涌入的人口，所以需要调整政策以适应新的发展需求。

    艾力森认为，随着党的百年生日临近，以小康为目标的住宅生活目标基本得以实现。从2022年起，中国进入新的百年时代，必将提出新的人居发展目标，在人口规模对建设用地的需求上，环境指标必将大幅度的改善和提升。2020新冠疫情，也显著的提出了改善我国居住密度问题，更加分散、生态的人居条件是确保国泰民安的现实需要。国家将适时推动务实高效的土地流转、置换、修复等工作，实施新的人居和村镇发展战略，开启我国城市和乡村宜居建设新篇章。

严防死守，守卫家园

——疫情期间全国住宅物业人员工作监测调查

前言：

物业管理与服务，这个平常相对默默无闻的工作，在本次新冠疫情中，宅”在家的我们一下子对他们熟悉了起来！全国大大小小的社区、小区，到处活跃着他们的身影，我们几乎每天都要和物业人员打交道。在严防死守的总体阻击战中，我们对物业人员有了新看法。疫情防控一月有余，辛苦坚守的物业人员都做了哪些工作呢？对于这些工作、措施，大家的评价如何呢？未来哪些方面可能成为物业服务的常态呢？为此，北京艾力森中研咨询有限公司发起了本次疫情防控中的物业工作调查，现将第一阶段的监测数据分析、陈述如下。

调研背景：

本次调查采用在线匿名调查方式，1215个有效样本覆盖全国。

一、各社区目前采取的防疫措施及评价

1、防范措施

根据调查，疫情期间，全国各地住宅物业公司普遍采取严格的出入管理措施，严防疫情，共有7种措施采用比例超过60%，最常用的三个办法是：办理小区出入证、出入登记、封闭式管理。在收集业主行程方面，物业普遍比较谨慎，采用此办法的不多。

2、宣传措施方面

在宣传方面，共有四种措施使用比例超过60%，物业普遍采取的措施是：公布本地区发热门诊、普及防疫知识、张贴横幅海报。

3、消毒措施方面

在消毒方面，物业普遍采取的措施是：楼道消毒和电梯消毒。其他消毒措施应用比例较小。对产生额外物资消耗的电梯用纸巾、鞋底消毒、口罩消毒液发放等，采用的比较少。相比较而言，部分超市、商场在大门口使用消毒用厚地毯、大瓶免清洗洗手液等大方的做法，获得了消费者更多的赞誉。

4、物业疫情期间服务

疫情期间，物业普遍采取的服务措施是：戴口罩服务，其次是设置蔬菜等物资服务点。其他服务采用比例较小，整体服务偏向于被动。

 5、物业服务评价

疫情时期，物业服务四方面工作得分情况是：防范措施得分7.4分，疫情宣传得分7.2分，社区消毒得分6.9分，物业服务得分6.7分。大部分物业公司在疫情期间，重防范，轻服务，一切工作都给防疫工作让路，但服务质量并没有获得社区居民的普遍肯定，甚至因为防疫工作带来的影响，服务水平有所下滑。

二、居民担忧和信心什么？

社区防疫的主体是社区，居民对社区防疫担忧的履行防疫职责地方主要是2个方面，一个是物业人员是否认真，如严查外来人员，出入证发放和检查，测量体温，消毒工作等，其次是小区居民日常出入带回病毒，如出门买菜、上班、看病等。部分被访者特别提到，部分遛狗居民不仅在小区楼下遛狗，还频繁出小区在外遛狗与熟人或“狗友”交谈，十分让人担忧。

虽然有诸多担心，但在信心调查方面，93%的受访者对社区防疫充满信心，认为本社区不会出现感染病例，仅有7%的被访者表示不好说或者没有信心。

三、哪些方面可能成为常态化？

    疫情结束后，以下5项措施有可能常态化措施：张贴宣传横幅海报、小区相互监督共同防疫、向业主宣传普及防疫知识、设置疫情举报电话、进行楼道定期消毒。这实际上也是业主对未来物业服务工作的一种期望。

  四、问题与建议

根据被访者反馈，目前仍有部分小区应对疫情不到位，敷衍塞责，如无出入证/人员随意出入、车辆登记不严格、不测体温依靠业主自报、宣传不到位、消毒措施少/业主自组织消毒等现象，业主对此非常失望。部分受访者表示，面对物业应对不利的情况，一方面业主们会组织起来加强自治和协调防范，另一方面，也会考虑更换更负责任的物业公司。

     经过一个多月的严格防控，我国疫情已经发生可喜的好转。但是，我们应该清醒的看到，物业人员已经过度劳累，加上居民生活受到的影响，态度、情绪不当在所难免。同时，国际疫情正在愈加严峻！因此，我们建议，一定不可掉以轻心，绝不能让过去的努力功亏一篑，各物业公司需要再次加强人员上岗，继续进行管控动员，以确保居民防控最重要环节的安全无恙。长期来说，物业公司要多倾听业主的声音，把防疫中被大家普遍认可的好方法、好措施保持下去，为业主住户提供更加安全、健康的质量保证。

（备注：本报告样本量暂不具备省或城市细分，结论可供整体性参考。调查仍在继续，若需最终细分调查结果，欢迎与我们联系！）

研究员：刘亮、张玉英等

参加本次调研的还有：本公司外地分支的部分工作人员。在此，特以致谢！

武汉“封城”苦战一月有余，全国全民战疫一月有余，从疫情数字看，我们的确取得了难得的向好效果。然而，当前疫情仍然处在高危期，中央也反复强调不获全胜决不轻言成功。但是，近几天来，个别地方却出现了可怕的松弛现象：北京香山人车大汇聚，部分城市商业街人流涌动。更令人惊叹的是：发着烧的黄女士可以从疫情最深处武汉穿越多省来北京。更让人们无法理解的是：从疫情大爆发的韩国飞中国的人员竟然放行自行隔离！

眼下，武汉战“疫”决战正酣，各地仍有新增异常病例发生，病毒来源及流行方式人们争议不断。国际上，全球多国疫情正进入爆发期，有的地方，疫情趋势比国内更为严重。而且，复工后的抗疫战客观上进入了新阶段，人流活动的路径和规律发生了改变，防控的目标也发生了改变，新的目标是：巩固全国人民努力的成果，夺取复工、防控双胜利。

面对更加复杂、艰巨的抗疫任务，特别复工后抗疫精度上的难题，抗疫、防疫工作急需专业的第三方监测数据的支持，以精确识别工作上的差异，有的放矢，及时优化、调整防控资源和力度，确保经济、生活两不误，确保双胜利早日实现。

艾力森调查：好评与差评，大家说

如下是北京艾力森中研咨询有限公司对第一阶段全国抗疫防疫的监测调查结果，可以看出人们对第一阶段防控执行力的评价情况和人们对战胜疫情的信心表现。

本次调查通过微信渠道，对全国微信用户进行自答式问卷调查，现对已获得的样本数据分析如下。

家庭防疫措施：提升免疫力需要重视

从本次疫情爆发初期，政府和媒体的宣传、动员，对家庭防控起到了决定性的作用。调查证实：“少出门”成了人们的首选，有97.7%的人自动选择了减少出门的预防措施。同时，“勤洗手”和“戴口罩”也成为家庭防疫的第二道防线，分别有95%和93%。同事，大家自觉行动，提醒家人做好预防的有88%，采取勤通风的有81%，使用酒精、消毒水消毒的有69.8%，自觉多喝水的有67%。

有不少人对本次疫情持高度重视态度，比如，有58%的人开始了“加强保暖、预防发烧感冒”的行动，还有34.88%的人选择了“备用防护工具”，30.23%的人采取了“吃药预防”措施。

关于吃药预防，自然是人们最期望的。但是，本次新冠肺炎病毒还没有药物可以对其进行杀灭和预防。人们在失望中，各地曾发生多起某药可以治病的说法，最终都成为谣言。

当然，调查中有被访者明确指出采取中医、食疗等方式提高免疫力的预防措施。比如使用中医方剂主动调养身体，主动摄取维生素、蛋白质，主动洗热水澡和晒太阳等措施，我们认为也是很积极有效的预防措施。

社会防控措施：物资短缺仍是短板

本次调查，问卷列举了目前政府或社区采取的主要防控措施，由被访者进行量化评价。在所有措施中，认为执行力度最高的措施是“取消聚集性活动”，评分为8.7；其次是“延迟工作、开学时间”8.26分和“严查患病人群”8.23分；再次是“封锁来往道路”7.79分和“加大收治力度”7.6分，以及“加强警备工作”、“普及病毒防控知识”和“测量体温”。

相对评价最低的是“发放口罩、消毒水等防护工具”，分数是4.23。

由此可见，人们对政府或社区所采取的“取消聚集性活动”、“延迟工作、开学时间”、“严查患病人群”等的执行力度是非常认可的，但由于疫情突发，大多数人根本就无法买到口罩等防控工具，人们期望政府能够组织“发放口罩、消毒水等防护工具”。

城乡比较：方式方法有待改进

从现有调查数据看，城镇与农村的相比，城镇的整体执行力度要略高于农村。而在“延迟工作、开学时间”上，农村的执行力度稍高于城镇。

在“取消聚集性活动”方面无论城镇还是农村，执行力度都比较大，在“发放口罩、消毒水等防护工具”方面，执行力度都比较小。在这方面，无论城镇还是农村都需要加大执行力度。

人们对基层抗疫人员的工作表现给出了积极评价，特别是在抗疫初期，各地公职人员放弃节假休息，没黑没夜的苦战，工作十分辛苦，反应十分迅速、有效，认为这是本次防疫成败的关键。但也有个别被访者反映，有极少数基层人员执法相对简单、粗放，态度失当，在群众中造成了不好影响，需要加强监督，需要在未来的制度中改进和完善。 

民众态度：众心齐、泰山移

对于疫情的态度，人们关注度普遍高，为9.33分。对本次疫情的警觉性比较高，8.28分，对战胜疫情的信心较大，8.88分，对疫情的了解程度为8.49分，对疫情的恐慌程度为5.93。

  进一步追问引起警觉和产生恐慌的原因，人们认为：病毒的传染能力较强，不得不重视。但是，看到了国家行动的高效率和一线医护人员的行动，以及每天报道的数据和效果，我们对国家充满信心！

调查建议：领导力、执行力就是生命

基于本次调查的现有数据，梳理如下经验和建议：

第一，把准事实，果断决策，是本次抗疫最重要的经验，需要认真总结、发扬；

第二，行动迅速，执行到位，是人们对本次抗疫最突出的评价，需要急需保持，奖优罚劣；

第三，公共卫生和防疫方面的制度、机制建设，任重而道远，需要尽快行动起来；

第四，复工防控，重在执行，重在人人自觉，重在精与细上下功夫，要力克形式主义；

第五，疫情事件影响大，改变着现实生活，蕴藏着创新机会，值得各行各业总结、发掘。

决策之道，忧无策，更忧有良策而不落实。坚决打赢疫情防控阻击战和复工复产生态修复，容不得半点懈怠、来不得半点虚功，切实提高疫情防控措施执行力，重在“实”字上。比如，近期，要在防控物资供应方面，政府或社区要创造条件加大防护物资的采购和发放，尽快解决口罩等物资短缺的矛盾。在个人方面，要保持和提高免疫力，主动适应公共卫生安全条件下的生活方式和行为。全社会要大力倡导尊重、珍爱生命，保护、维护生态平衡，有效打击破坏自然生态平衡的违法犯罪行为，激励科学、健康、绿色的生活方式。

（本报告是对已获得样本的初步汇总分析，监测调查仍在继续，若需进一步调查结果或需要搭车调查，请与我们联系或通过转发媒体联系我们。本报告产权属北京艾力森中研咨询有限公司，刊发请注明权属）

艾力森公司联系人：张玉英

昨天，艾力森CEO洪文平先生受邀参加《楼上好声音》节目，并在节目中发表了一些见解，快来听听吧。

进入2019年，几次地方政府放松和取消楼市限购政策的试探，都被国家一一叫停。国家明确申明：不将房地产作为短期刺激经济的手段。“房住不炒”已成为现今政府管控房地产市场的主流思想。今年7月，农地入市，去土地财政化的一项重要前端变革已经开启。可见，楼市长效机制正逐步推进，政策工具将逐步向制度化成型。更有专家指出：现今的楼市，在确保自己有居住房子的情况下，“卖掉就是赚到”！

这难道是真的吗？

20年来，伴随着中国房地产的形成和成长，艾力森经历了上千次房地产项目的专项研究和行业研究。特别是房屋消费指数和全国居住满意度研究，为业界和客户提供了很多专业独到的市场分析和预测，很多结论和观点已为客户创造出巨大的经济价值。如今，艾力森中研已经成为客户市场定位、精准营销决策的制导工具，更是客户维护客户关系、提升产品和服务质量，提高客户满意度、忠诚度，以及推进现场服务规范化的协同服务商。

20年的人居市场研究，我们认为，住房，不是一个简单的经济学名词，也不是一个投资或市场营销名词。它是人的基础性生存空间和必须生活资料。特别是在现代社会条件下，房地产问题，是人类现代社会经济、民权价值视角下的泛社会性问题。房地产问题的研究和价值界定，需要放到一个相对深远的时间、空间轴和制度背景下进行科学考量或判定。

早在2005年，艾力森基于市场研究数据，曾呼吁要慎重研究和制订适合中国社会条件的住房制度。然而，15年即将过去，楼市早已今非昔比。

那么：

现今的房价到底是高是低？有怎样的内因和问题？

“房住不炒”即房屋的居住属性和投资属性，在中国社会经济背景下的成因和价值表现如何？

土地价值在房产价值要素中处在什么地位、发挥着什么作用？其现实性和合理性如何？

后端改革----金融抵押制度是否也应该相应的变革？

在满足国民基本居住保障前提下，如何科学构建中国社会经济格局下的住房价值体系？

基于价值体系的长效机制与制度化的政策设计建议？等等。

我们将就这些问题进行实证性专题研究。

城市公园是一种为城市居民提供的，有一定使用功能的白热化的游憩生活境域，是城市的绿色基础设施，作为城市主要的公共开放空间，公园是城市居民健身休闲的主要去处。除了日常休闲健身功能，绿地公园是否具有降温效应？北京的公园分布现状如何？公园对房价有无影响？哪些公园房的居住便利性更高？哪些公园社区的宜居更好？

带着以上几个问题，我们分析了北京市473个公园，并以公园为中心，筛选出约1500个直线距离1公里内的小区（公园周边1公里内可供居住的社区，以下统称为“公园房”）加以分析，并且综合居住便利性和成交价格，并最终选出了宜居指数较高的小区。

核心发现

1. 绿地公园具有明显的降温效应

2. 5成公园聚集在城六区

3. 越靠近市中心的居住便利性指数越高

4. 7成的公园房成交均价高于对应商圈均价

5. 分析出宜居指数TOP小区

进入《楼市好声音》节目回放：如何规划发展城市绿色家园？